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                              解密丨标杆房企高品质交付的秘密所在,精装修就该这么做!

                              发布时间:2020-11-25来源:分享:

                              2020年1~5月,有超过350家公司推出新开盘精装修项目,作为房地产业的发展潮流,精装修房已成住宅商品房的重要卖点,未来竞争也将越趋激烈。


                              精装修可以通过专业化来降低成本,助力房企拉高利润空间;可以节省时间精力,提高业主购买体验;可以创造就业,拉动消费......


                              关于精装修的好处,有着许多美好的设想。然而,理想很丰满,现实很骨感。有些精装项目管理得当,品质管控到位,为房企带来了想象中的高溢价;有些项目却弄得一地鸡毛,精装修的重点成了“修”,业主费时群诉,房企耗资善后。

                              同样都是精装修,为啥差距这么大?标杆房企们都是怎样做精装修的?有哪些地方可以借鉴学习呢?


                              一、W企推行精益管理 保障品质高效


                              “精装修”的本意,是提高效率、缩短工期、为消费者提供更完善的住宅服务,同时避免二次装修造成的破坏房屋结构、浪费装修材料和扰民等现象。而在交付后出现问题时,业主往往会从工程品质上寻求解决争端的诉求点,使得工程质量底线成为一切“合理”与“不合理”诉求的“决堤口”。


                              因此,在项目建造全过程中,如何做好管理规划,才能让后期的施工高效有序,更好地守住批量精装修的品质生命线,成为精装修房企们都需要思考的问题。



                              精益管理策划:


                              W企认为,管理出效益,将精益管理思维贯穿于项目建设全过程,通过提高客户满意度,降低成本,提高质量,加快流程速度,改善资本投入,使价值实现最大化,以此来保障交付的品质。可参考以下9个方面进行策划:


                              01 体系合理有效


                              合理有效的管理体系是精益管理的中枢。精益管理的有效不是靠一个部门,而是通过集团、区域、公司、项目多维度共同推进,包括标准的制定、落地、工期的可控、材料的管控等。


                              02. 合同界面划分


                              专业的人做专业的事,对于各单位均可施工的项目,如地坪、后改造墙体等,以达成最佳效果为目标,综合考虑成本因素,选择最合适的单位执行。


                              此外,合同上需有合理清晰全面的界面划分,达到易于管理、节省成本、易判断责任归属的作用,使得精益管理没有盲点。


                              03 供应商选择


                              供应商选择是双向的,供应商要看甲方的支付条件、管理标准等,项目甲方也要看供应商是否做过类似工程、包括评估质量、配合情况、口碑等。


                              一个好的合作方能提供优质的建议,并配合落地精益管理举措,在提高项目质量品质的同时,减少项目在工程管理上耗费的精力。


                              04 工期排布


                              抢工可能造成沉降、开裂、渗漏、污染、破损、成品保护差等后遗症,更可能损失合作方信任、客户忠诚度、对品牌造成长期伤害等。


                              因此,合理的工期排布是精益管理的基础,在工期排布出来之后,除了正常的技术间歇之外,需根据项目的交付时间、标段、楼栋、交付量等实际情况,按照流水进行排布。


                              05 穿插作业


                              通过穿插实现项目提效,实现工期有序管理。比如在主体施工N-12层时插入精装修施工;将各层工作分解到单工种作业,提高工人熟练程度和作业质量;穿插施工时,上层土建施工,下层进行精装修,同时需考虑止水等问题。通过提前穿插、提高产品精度、技术革新等提高整体效率。


                              06 样板管理


                              样板先行是从0到1的过程,是无到有建立标准的过程。不做样板,成品保护、工序工艺等都可能产生不可避免的错误。通过样板先行,可以看到图纸表达是否清晰,图纸和标准交底是否到位,还有错漏碰缺及尺寸偏差等,有助于明确工艺工法,避免大量返工。


                              07 综合图应用


                              按日式施工图绘制理念,统筹建筑、结构、水电、精装修及部分2次深化设计图纸,对原施工图进行墙体、管线安装的优化,汇总形成一套能够指导现场施工的综合性图纸,是真正用来施工的装修图。主要解决错漏碰缺,把点线管位提前布好,减少后期的后开孔、后开槽等。


                              08 成本管控


                              装修的成本管控应该是全类别的成本管理,实现无感降本,即在业主没有明显感受的地方降。成本管理的前提一定不是牺牲品质,降低标准。


                              主要在几个方面进行管控:扩大采购规模,对多家公司进行对比之后再选择,降低成本;细分甲分包、甲供材料界面,由专业分包负责专业施工等;产品研发阶段推行限额设计,做好产品标准化工作;成本咨询驻场,及时管控现场变更调整,做好过程控制等。


                              09 交底培训


                              通过交底培训,让各合作方了解集团、公司的标准、制度,达成共识,让所有参建的合作方熟悉集团、区域及公司的有关质量的标准,树立质量意识并贯穿建造的全过程


                              二、L企强化巡查机制 综合作用提效


                              从一纸蓝图,到项目建成后的成功交付,L企一直坚持品质为先的基本准绳.以下精选了L企在品质管控与工期进度方面的部分优秀做法:


                              多维度巡查:


                              巡查机制是L企比较重视的工作,包括日本专家巡查、第三方巡查、交付前评估、区域评估等一系列多维度巡查,目的是让项目公司始终保持高压状态不松懈,助力项目品质的提升。


                              从2015年起,L企就引入第三方工程评估体系对工程品质进行评估衡量,并于每年年底针对客户的敏感点、历年的测评短板项等进行全面探讨、剖析和解读,以对评估体系不断升级,找到最符合的评估体系。


                              2017年起,L企引入了第三方材料检测,重点围绕材料的健康、安全、功能、耐久四大性能,对所有在建项目及工厂进行第三方材料飞检,从源头上确保产品品质。同时,过程中持续对检测项、检测方式等进行优化。随着业主对材料健康、安全、功能、耐久的功能越来越关注,2019年,L企成立了检验中心,进一步加强材料检测。


                              综合作用提效:




                              01 在传统施工方式的基础上,通过产业化技术,将串联施工改为并联,实现穿插施工,达到品质提升、工期缩短,提高营造效能。


                              02 在一些常见工程质量问题的节点上进行创新,解决采用传统工艺时出现的渗漏、开裂、墙纸发霉、地板发黑、墙砖脱落、厨房串烟等问题。


                              03 为提升项目工程管理水平、提高人工效能,L企积极探索科技化管理平台,并通过试点项目不断积累经验。


                              04 为保障工程品质,项目推行样板先行,除了土建类工艺工法样板、安装类工艺工法样板、精装修类工艺工法样板、土建类实体样板、安装类实体样板等,还在交付前2年,便完成了12套精装修实体样板房。通过样板先行,对严苛工程标准、施工细节、成活效果进行详细展示,最终达到每个细节的精准落地。


                              三、H企预留整改时间 贴合客户需求


                              市面上部分精装修房,业主收房时看不出问题,等住进去后开裂、漏水等问题都出现了,而这些问题其实从土建层面就要开始把控,因此,H企坚持预留整改时间,并在精装时,从设计、材料等方面进行把关,力求交付的精装修房实用、舒适、人性化。


                              预留整改时间:


                              在土建前期,H企的每一项工程都是“样板先行”,在项目还没有动工前,针对每道施工工序会让施工班组做施工样板,在施工前考量每个施工班组是否能达到高质量的施工水平,并对不达标的地方进行整改,在整改的过程中提升每道工序的工艺水平。


                              在施工阶段,H企会要求工程师针对关键施工工序全程“旁站”,即在进行到关键施工工序时,工程师一定要站在旁边,现场把控混凝土浇筑、防水施工等质量。


                              施工结束后,在将土建毛坯房交给精装修单位开始精装前,H企会预留2个月时间进行移交前的预验收,预验时间是在前期提报工程倒排计划时就留出来了,为的是避免后期发现时造成时间和成本的浪费。


                              在预验收时,小到开关灵活度,窗户和阳台的尺寸,大到外立面外观,防水等质量问题,都会在表里详细记录,如发现问题,工程师会直接将名字及检测数据写在墙上,直到整改完成。通过这2个月逐栋逐层逐户逐间的检查,发现并整改问题,实现从源头上控制成品房交付质量。


                              贴合客户需求:




                              01 客户需求为设计出发点:以客户需求为精装房设计的出发点,以实用、美观、人性化、健康耐久为设计理念,使得每一个居住空间都精简且舒适。


                              02 整合品牌优势:与百家国内外知名家装品牌组成合作伙伴,全面整合世界级知名品牌优势,组成战略联盟,用著名品牌装饰房子。


                              03 环保健康:使用环保涂料,健康、安全、环保,将甲醛、苯和二甲苯等挥发性有机化合物污染降至最低。为确保材料的环保,所选用的石材除了要求厂方出具当地检测报告外,还会抽样送至当地建筑行业质量检测部门进行检测。


                              04 人性化细节关怀设计:通过优化设计,空间在保留原形态的基础上,入户光线得以增强。在空间使用设计中,充分考虑用户习惯,合理设计卫生间干湿分离功能、厨卫等空间分类收纳功能、结合空间特点打造个性化的强弱电布线和插座预留解决方案等,力求空间更实用、更舒适、更人性化。


                              05 创新家装工艺:在精装过程中,通过创新家装工艺,不但可使家装风格贴合现代生活,而且可以通过生活灵感进行创新,比如水龙头采用恒温金属记忆阀芯、超大把手转角、防烫等技术,使得沐浴可保持恒定水温,方便又节水。


                              结语


                              成功虽不能一键复制,但优秀的方式方法仍然值得借鉴学习。对于已经进入或准备进入精装修领域的房企而言,寻找其它房企精装修管控中的成功因子,在智慧的碰撞中进行思考、实践,不失为一个探索更适合自己精装修项目品质管控之道的有效路径!

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